A gestão financeira é uma demanda comum aos
síndicos. Todo jogo de cintura é posto à prova, especialmente no que diz respeito a administração do fundo de reserva de condomínio. Muitas vezes o síndico fica em dúvida de como gerir esse fundo, por isso vou explicar como isso deve ser feito. Mas antes, você sabe me dizer o que é o fundo de reserva do condomínio?
O fundo de reserva do condomínio é uma forma de arrecadação de verba extra dos condôminos com a finalidade de formar uma poupança para garantir seu bom funcionamento caso tenha despesas imprevistas, emergenciais ou até mesmo em caso de reformas.
Para que você compreenda mais sobre o assunto, separei pelos seguintes tópicos:
Se você quer entender como usar o fundo de reserva em seu condomínio, te explico nesse post. Confira a seguir!
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Fundo de reserva do condomínio
Conforme expliquei, o fundo de reserva é como uma poupança do condomínio para uso futuro, garantindo aos condôminos uma estabilidade em caso de emergências. Também é utilizado caso tenha a necessidade de realizar uma obra, assim os condôminos não terão que realizar um rateio extra.
De acordo com o Código Civil, o fundo de reserva não é obrigatório, deixando a cargo da
convenção do condomínio estipular se haverá um fundo e como será realizado. Porém sua prática é recomendada para a saúde financeira do condomínio.
Como usar o fundo de reserva do condomínio?
O mais comum é que o fundo de reserva seja reservado para emergências, como consertos urgentes dos elevadores, de portões eletrônicos ou para o reparo de uma inundação, por exemplo.
Inclusive, se já usou o fundo de reserva para troca de peças do elevador ou se está planejando usar, recomendo a leitura do texto onde explico
como avaliar o serviço da empresa de manutenção de elevadores.
Geralmente a convenção do condomínio já estipula como deve ser feito o uso do fundo de reserva, assim o síndico deve segui-la. Caso não tenha menção a isso, sendo necessário o uso dessa arrecadação, deve ser feita uma votação em assembleia para ratificá-la.
Dependendo do tamanho do condomínio, o valor do fundo de reserva pode ser considerável. Então é importante que tudo seja acordado com antecedência, evitando desconfianças e dúvidas por parte dos condôminos.
O uso parcial ou total do fundo deve ser sempre informado aos condôminos, assim você garante que estará fazendo uma
gestão transparente no seu condomínio.
Administrando o fundo de reserva de condomínio
A reserva de fundo tem um caráter mais preventivo. É natural que haja a necessidade de obras de renovação, ou até mesmo de manutenção do condomínio. Essas demandas ficam a cargo desse dinheiro, que deve ser cobrado dentro da mensalidade.
O percentual do fundo de reserva de condomínio pode ser de 5 a 10%. É fundamental que os valores sejam aprovados em assembleia, diante do aval de todos.
Tenha duas contas
É importante ter uma conta exclusiva para o fundo de reserva. Para ele, uma que gere um rendimento é a mais interessante, como uma poupança. É fundamental também que haja liquidez, ou seja, o dinheiro possa ser sacado a qualquer momento.
Defina o limite de arrecadação nas assembleias
O fundo de reserva pode ter limites acordados juntos aos condôminos. Se a proposta é realizar a manutenção da quadra de esportes, por exemplo, faça uma cotação do projeto. Com os valores em mãos, repasse em assembleia e defina a meta de arrecadação.
O que muitos condomínios fazem é limitar o teto das arrecadações do fundo de reserva quando se atinge o valor aproximado de duas arrecadações completas. Ou seja, se o condomínio arrecada 20mil por mês, quando o fundo de reserva atingir 40mil, não se cobra mais.
Com um valor exato, os moradores sabem que há um propósito para aquele dinheiro. Assim, tendem a aceitar essa arrecadação extra mais facilmente.
Defina o percentual que pode ser usado
Nem sempre o fundo de reserva vai precisar ser usado, especialmente em sua totalidade. É fundamental que sempre haja dinheiro em caixa, então o equilíbrio deve falar mais alto.
Em assembleia, abra para discussão um limite de uso desse dinheiro. Assim, é possível manter o fundo relevante, com a certeza de que estará disponível no futuro. Os moradores também se sentirão mais seguros, sabendo que há propostas de renovação da infraestrutura no horizonte.
Quem paga pelo fundo de reserva condomínio?
Essa é uma dúvida muito recorrente, ainda mais entre inquilinos e propretários. De acordo com a
Lei do Inquilinato 8.245/91, cabe ao proprietário arcar com as despesas extraordinárias do condomínio.
Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
- obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
- instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
- despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- constituição de fundo de reserva.
Como funciona a arrecadação do fundo de reserva?
O pagamento do fundo de reserva está ligado ao conceito de fração ideal, então quem possui duas unidades deve pagar o dobro do dono de apenas uma. Para coberturas a regra é a mesma, respeitadando sempre a proporcionalidade das frações ideais correspondentes à unidade.
O condomínio pode restituir o fundo de condomínio?
Uma situação que acontece muitas vezes, é quando o morador vende sua propriedade e quer o reembolso do dinheiro que pagou ao fundo do condomínio. É permitida a devolução a esse morador?
Não. Uma vez pago, esse valor passa a fazer parte do patrimônio do condomínio. Então mesmo que o proprietário venda sua unidade e não faça mais parte do condomínio, ele não poderá ser restituido.
Fundo de reserva e fundo de caixa
O primeiro é cobrado por meio de taxas extras, voltados para ações específicas como as
reformas em geral. Já o fundo de caixa tem caráter de uso frequente, especialmente em situações emergenciais, como um portão automático com defeito ou a bomba da piscina que parou de funcionar.
Administrando o fundo de caixa
O fundo de caixa é aquele usado com maior frequência. Ele vai custear as despesas básicas do condomínio, servindo para ocorrência cotidiana. Sendo assim, ele precisa ter fundos suficientes para a manutenção do condomínio, arcando com despesas de energia, água, materiais de limpeza e funcionários.
Realize um planejamento financeiro para esse fundo
A movimentação no fundo de caixa é frequente e precisa ser controlada. O síndico deve desenvolver um orçamento fixo para custear as despesas, de modo que o dinheiro do caixa consiga pagar tudo.
É importante contabilizar tudo o que é gasto e gerar esse orçamento. Para que ele seja mais fácil de ser controlado, divida as despesas. O ideal é que haja um controle frequente e em tempo real da movimentação financeira. Tudo que entra e sai deve ser contabilizado e descontado, ou adicionado, ao saldo atual.
Estabeleça metas para objetivos específicos
É importante estabelecer alguns objetivos, como metas de gastos mínimos. Isso ajuda a controlar a saúde financeira do condomínio, mantendo o fundo de caixa sempre cheio. Assim, qualquer ocorrência que se torne uma despesa pode ser atendida.
Faça campanhas de preservação, preste contas e oriente os moradores sobre a preservação das áreas comuns. O mesmo pode ser estimulado em relação ao consumo de energia, água e gás nesses locais, já que entram nas despesas gerais.
Conclusão
Gerir o fundo de reserva de condomínio requer equilíbrio e planejamento. Após essas dicas, ficou mais fácil lidar com essa responsabilidade. Não se esqueça de sempre tomar as decisões em assembleia, contando com o aval de todos.
Agora que você já sabe como manter as finanças equilibradas, veja algumas dicas sobre como fazer uma
gestão de condomínio eficiente!
