Obras em condomínio

Qualquer mudança na rotina de um prédio pode ser motivo de desconforto e possíveis críticas dos moradores, caso não haja a preocupação do síndico em seguir os cuidados necessários e as regras internas. Além disso muitas dúvidas surgem, como por exemplo, quem deve pagar as despesas das obras em condomínio?

Conforme o Art. 22 da Lei do Inquilinato, é de responsabilidade do locador pagar as despesas extraordinárias do condomínio. Como o fundo de obras e reformas em condomínio são consideradas despesas extraordinárias, quem deve pagar as obras em condomínio, pintura das fachadas é o locador. O inquilino só precisa pagar as despesas ordinárias do condomínio.

Em um condomínio muitas vezes são necessárias obras para que atenda melhor seus moradores, como adequação as necessidades técnicas ou de acessibilidade, melhorias estéticas ou para que reparos sejam feitos.

Por isso separei outras dúvidas que os síndicos encontram quando se trata de obras em condomínio. Vamos lá!

Se você é síndico e está passando por essa situação, confira as dicas de gestão de obras deste post!

Conheça a importância das regras em obras em condomínios 

A primeira dica é um passo essencial: respeite as regras descritas no estatuto do condomínio e mantenha os moradores bem informados de tudo o que será feito por meio das assembleias.

Assim, você evitará que alguém reclame, por exemplo, do barulho em determinado horário ou que questione os valores gastos para determinada obra. Pois, tudo o que for decidido será transparente.

Como síndico, você necessitará da aprovação da maioria dos condôminos para realizar qualquer atividade. Portanto, faça uma ampla divulgação do que está sendo proposto e convoque todos para reuniões, colocando em pauta os orçamentos, tempo médio de duração, melhorias que poderão ser obtidas com a reforma ou construção de algo, etc. Comunique tudo!

Quais são os tipos de obras em condomínio?

As obras em condomínio são separadas em 3 tipos, sendo elas as necessárias, as úteis e as voluptuárias.

As obras necessárias são aquelas que evitam a deteriorização dos bens. São obras indispensáveis para conservação do condomínio, como a reforma do telhado ou uma impermebialização. As obras úteis são aquelas que facilitam ou aumentam o uso do condomínio, como a instalação de coberturas no estacionamento. As obras voluptuárias são as que não aumentam o uso habitual do bem, tendo finalidade estética ou recreativa, como reformar o hall de entrada ou instalar uma academia.

Qual o quórum para aprovação?

Para qualquer obra em condomínio, deverá ser feita uma assembleia e aprovada pelos moradores. Isto resguarda o síndico para o caso de algum morador discordar dela e entrar com pedido de embargo.

As obras devem respeitar o quórum extipulado por Lei. Para obras necessárias, é necessário a aprovação da maioria dos presentes em assembleia. Para obras úteis é exigido maioria do total de condôminos. Já para obras voluptuárias, é necessário aprovação de 2/3 do total de condôminos.

Taxa de reforma em condomínio quem paga?

Uma dúvida frequente entre os moradores é em relação as despesas das obras em condomínio. Quem deve pagar a taxa de reforma em condomínio, inquilinos ou proprietários? Isso vai depender do caráter da obra. Se for uma obra para reparo de algo danificado, como o encanamento, ou o piso que foi danificado, vai se tratar de um gasto ordinário, que cabe ao inquilino arcar com as despesas. Agora, se a obra tem como objetivo melhorar, e consequentemente, valorizar o condomínio, como o caso de uma área de lazer nova, ou instalar uma academia, cabe ao proprietário realizar o investimento, já que é uma despesa extraordinária.

Se você quiser saber quais as responsabilidades de inquilinos e proprietários, não deixe de ver em:

◊   Direitos do inquilino e proprietários – Tudo que você precisa saber

Qual o horário para as obras em condomínio?

Normalmente os horários para realização de obras em condomínio é de 8h às 17h. Mas isso pode variar de acordo com o regimento interno do seu condomínio. Já nos finais de semana, em determinados condomínios é possível realizar as obras no sábado a partir de 13h, em outros só é possível nos dias úteis.

É importante o síndico consultar o regulamento interno do condomínio para que não gere problemas barulhentos para os condôminos.

Explicado alguns pontos importantes, agora irei te mostrar algumas dicas que irão te ajudar no momento de executar a obra em condomínio. Vamos lá!

Faça um planejamento  

O planejamento é essencial para otimizar a utilização dos recursos disponíveis, assim como para evitar percalços que possam gerar insatisfações, como atrasos ou até mesmo a troca de prestadores de serviços.

Ciente dos riscos que toda obra oferece, pesquise antes tudo o que deverá ser executado, fazendo análises desde a reputação das empresas que deverão ser contratadas até a finalidade da melhoria. Como síndico, você deve ter um planejamento detalhado de todas as atividades.

Preveja os gastos 

Imprevistos acontecem principalmente em obras grandes, como as de prédios. Por isso, faça uma previsão de gastos tendo este fator em mente. Dessa maneira, os moradores ficarão mais calmos caso aconteça algo não esperado.

Para não fugir do orçamento, pesquise os valores mais atrativos com os prestadores de serviços, de mão de obra a materiais, objetivando negociações que unam qualidade e bons preços. Afinal, uma gestão de qualidade necessita de um verdadeiro controle não só dos gastos, como também de tudo que faz parte da rotina do condomínio.

Uma outra orientação aos síndicos é que façam ao menos 3 orçamentos para que tenha parâmetros adequados quanto aos custos das obras.  

Leia atentamente os contratos   

Apesar de ser um aspecto primário, pode passar despercebido em razão da empolgação do momento e a falta de experiência com obras.

Leia tudo antes de efetuar qualquer assinatura. Assim, haverá a possibilidade de cobrar possíveis erros da empreiteira ou solicitar trocas caso algum material seja entregue com defeito.

Mantenha a fiscalização em dia    

Ao longo da obra, a função do síndico é sempre ficar de olhos atentos aos trabalhos executados. Dessa maneira, certamente serão evitados problemas corriqueiros ou até mesmo o desrespeito de alguma regra do condomínio.

Além disso, o acompanhamento demonstra interesse e permite que o síndico esteja sempre bem informado sobre o andamento da obra, pronto para esclarecer dúvida de algum morador.

Conclusão  

Seguindo essas dicas, a execução de obras em condomínios será motivo de satisfação dos moradores e claro, da sua gestão como síndico.

Outras questões de obras que geram muita confusão e dor de cabeça é quando se realiza obras em apartamentos. Definir o que pode e o que não pode, mostrar aos moradores quais são as regras para que não se tenha conflitos com os vizinhos é algo bem complicado.

Por isso preparei um texto onde mostro quais como realizar uma obra em apartamento sem gerar proplemas ao condomínio, veja em:

◊   Reforma em apartamento sem prejudicar o condomínio: saiba aqui como fazer

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