direitos do inquilino

Na hora de alugar um apartamento, uma casa, ou até mesmo um quarto, algumas dúvidas quanto aos deveres e direitos do inquilino aparecem.

Nesse post vamos explicar os principais direitos do inquilino, que estão presentes na Lei Federal nº 8.245, de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, que dispõe sobre a locação de imóveis urbanos no Brasil. Vamos lá!

Mas afinal, o que é a Lei do Inquilinato?

A Lei do Inquilinato é quem regula o mercado de alugueis residenciais e comerciais. Tanto o proprietário quanto o inquilino devem compreender seu conteúdo antes de fecharem um negócio.

É uma lei bastante abrangente, já que engloba todo e qualquer tipo de imóvel que será locado.

Para entender em detalhes, veja esse post:

◊   Lei do Inquilinato – Os Principais Pontos a se Atentar

Direitos do Inquilino

Receber o imóvel em condições de uso:

O proprietário deve entregar o imóvel em perfeitas condições de uso para o inquilino, sendo responsável por sanar problemas e defeitos que são anteriores à locação. Cuidado para não cair em uma cilada!

Sendo assim, quando for alugar um imóvel, confira:

  • o estado de conservação do piso, do teto e das paredes;
  • os espelhos, botões de interruptores e tomadas;
  • as condições das louças sanitárias, pias e tanques;
  • o funcionamento e a qualidade das instalações elétricas;
  • os vidros e articulações das portas e janelas;
  • a estrutura hidráulica: abra e feche todas os chuveiros, torneiras, válvulas e registros em busca de vazamentos;
  • se existem sinais de infestações por cupins ou outras pragas.

Isenção em Taxas Administrativas:

O dono é obrigado a pagar taxas de administração imobiliária (caso cobradas pela corretora), além das taxas de intermediações, como a conferência de idoneidade do locatário ou seu fiador.

Devem ser pagos pelo proprietário impostos, taxas e o prêmio do seguro complementar contra fogo, a não ser que fique acordado em contrato que essas despesas serão do inquilino.

Divisão das despesas do condomínio:

Despesas extraordinárias do condomínio devem ser pagas pelo proprietário, como por exemplo:

  • reformas estruturais ou de ampliação da edificação;
  • pintura de fachadas, iluminação e de esquadrias externas;
  • instalação de equipamentos de segurança e incêndio no condomínio;
  • decoração e paisagismo das áreas comuns;
  • constituição de um fundo de reserva;
  • indenizações trabalhistas e previdenciárias de dispensa de empregados ocorridas antes do início da locação.

Já as despesas ordinárias incluídas na taxa de condomínio de um imóvel, quando essa taxa existir devem ser pagas pelo locatário. Entre elas estão:

  • despesas com água, luz, gás e energia;
  • limpeza e conservação, incluindo pintura das áreas comuns;
  • pagamento dos salários;
  • pagamento de tributos diversos e encargos trabalhistas;
  • manutenção dos equipamentos e instalações de uso comum (elevadores, instalações elétricas e hidráulicas e portões);
  • pequenos reparos nas dependências e nas instalações de uso comum;
  • reposição do fundo de reserva destinado ao custeio de despesas ordinárias.

Devolução do imóvel:

É direito do inquilino poder fazer a devolução do imóvel quando desejar. Porém, o contrato pode ter uma multa se a devolução ocorrer antes do prazo firmado.

A forma de pagamento da multa contratual e os valores devem estar previstos no contrato de locação.

O inquilino só pode reaver o imóvel durante a vigência do contrato se houver acordo com o inquilino nesse sentido ou se surgir alguma situação que justifique uma ação de despejo.

Na ação de despejo o proprietário deve apresentar um motivo para que o inquilino saia antes do término do contrato. Entre os motivos mais comuns estão:

  • a falta de pagamento dos aluguéis e encargos;
  • infrações das cláusulas contratuais no uso do imóvel;
  • no caso de comprovada necessidade do uso do imóvel para moradia de cônjuge, parente ou companheiro do proprietário sem moradia própria;
  • necessidade de reparos urgentes do imóvel em que não é possível manter o uso do local.

Direitos de compra:

Caso o proprietário decida vender seu imóvel, um dos direitos do inquilino é o de preferência na compra da propriedade, caso tenha interesse e condição para a aquisição.

Quando esse direito do inquilino não é cumprido pelo dono do imóvel, o inquilino pode recorrer à justiça com uma ação de perdas e danos.

Áreas de lazer:

Mesmo não sendo dono do imóvel, um dos direitos do inquilino é o de utilizar as áreas comuns e de lazer do condomínio enquanto estiver morando no imóvel alugado, igual a todos os condôminos do lugar.

Comprovante de pagamento:

É um dos direitos do inquilino exigir da imobiliária responsável ou do proprietário todos os comprovantes das contas de aluguel sobre o que é pago.

Após o término do contrato de locação, o inquilino também tem direito de exigir o comprovante de quitação e das chaves que foram entregues, para fim de comprovação.

Indenização por melhorias:

Em caso de melhorias realizadas no imóvel, as chamadas benfeitorias, é direto do inquilino poder receber do proprietário o dinheiro gasto na obra.

Mas para isso acontecer, as benfeitorias devem ser consideradas necessárias ou úteis.

As benfeitorias necessárias são reparos de emergência feitos para manutenção e conserto, como instalação elétrica ou troca de telha.

Nesse caso, não necessita pedir a autorização do proprietário para realização do serviço.

As benfeitorias úteis são obras que facilitam o uso ou que aumentam a segurança do imóvel, como a instalação de grades protetoras nas janelas.

Você possui dúvidas mais específicas sobre os direitos do inquilino? Deixe-nos saber nos comentários! Um abraço!

Comments (39)

  1. Meu contrato venceu e foi prorrogado por mais 36 meses sem meu conhecimento,sem saber disso comuniquei a minha senhoria que iria me mudar e ela disse que iria descontar um mês de aluguel e os outros dois meses ela dividiu comigo alegando que eu estava quebrando contrato e não poderia sair no prejuízo.Ela pode fazer isso?

    1. Minha filha esta gravida e o apartamento quebela alugou fica muito longe do trabalho e ela nao tem como continuar morando. Faltam 3 meses para o vencimento do contrato . ela ja havia comunicado ao proprietario 90 dias antes de sair . Ele quer quenela pague os tres meses restantes dizendo que. é a multa . Esta certo?

      1. Olá Izabel,
        Você deve olhar o contrato que foi feito para saber se deve ser paga alguma multa. Muitas vezes é necessário apenas o aviso prévio.
        Um grande abraço!

    2. BOA NOITE, ALUGUEI UMA CASA DIRETO COM O PROPRIETÁRIO E ESTAMOS A 6 MESES RESIDINDO , ESDE DO PRIMEIRO MOMENTO SOLICITAMOS O CONTRATO DE LOCACAO, ONDE A MESMA NAO MANIFESTOU INTERESSE EM FAZER O CONTRATO. ENTRAMOS NO IMOVEL E AS CONTAS DA MESMA É EM NOME DO PROPRETARIO, ONDE TENTAMOS REPASSAR AS PARA O NOSSO NOME E A PROPRIETÁRIA INFORMOU QUE NÃO ACEITARIA. QUE, RECENTEMENTE O PROPRIETÁRIO SOLICITOU DESLIGAMENTO DEFINITIVO PELA EMPRESA FORNECEDORA DE LUZ SEM NOS COMUNICAR, ONDE HAVIA UMA CONTA EM ATRAZO SEM AVISO DE CORTE.
      TEMOS UMA CRIANÇA DE 5 ANOS, TIVEMOS PREJUIZO MATERIAS COM OS ALIMENTOS NA GELADEIRA E, O CONSTRANGIMENTO DE NÃO PODERMOS NOS HIGIENIZAR NA RESIDÊNCIA. FAZ 5 DIAS QUE ESTAMOS SEM ENERGIA COM AS CONTAS EM DIAS.
      JA REGISTRAMOS O OCORRIDO ATRAVES DE B.O E FOTOGRAFIAS.
      QUAIS OS MEUS DIREITOS NESSA SITUAÇÃO E O QUE FAZER?

      1. Olá Henrique e Cláudia,
        Vocês já agiram de forma correta ao registrar um B.O. e tirar fotografias, agora vocês tem provas para aacioná-la judicialmente. É lógico que o melhor seria resolver atraves da conversa, mas se a proprietária não aceitar, uma ação judicial será a úncia saída.
        Espero que tenha ajudado,
        Um grande abraço e boa sorte para vocês.
        Rodrigo.

  2. Aluguel um espaço para salão de beleza, contrato verbal. Agora com quase três anos nesse espaço os donos do espaço me pediram o imóvel e a dona abriu um salão de beleza. Tive que sair as pressas e agora estou com dívidas atrasadas. Demorei três anos trabalhando para ter bastante clientes aí ela me despeja e abre um salão de beleza.

    1. Ola, Germano.
      Essa é uma situação complicada. Por isso é sempre importante fazer um contrato por escrito.
      Boa sorte e um abraço!

  3. Boa tarde,
    Sou inquilino de uma casa, que tem graves problemas de umidade e estão caindo. Tem goteiras. Tem um portão para a rua que não se fecha e qualquer poderia entrar quando e como quiser. O contador de luz está desativado. Fomos para a Light e queríamos mudar o contador a nosso nome e reativá-lo. Mas a conta está com dívida e a Light não reativa. Pedimos outro Contador, e a Light pediu certa documentação, como a escritura da casa. Mas a casa parece que não tem escritura. A proprietária não faz nada, não quer consertar os defeitos, e não quer pagar a dívida na conta de Light. Agora esta casa tem uma conexão ilegal, que outros inquilinos anteriores fizeram. O que posso fazer? Estamos desesperados. A proprietária claro que tem um depósito, e o dinheiro ela gastou. Temos direito deixar de pagar o aluguel el ir embora? Ou precisamos para isso um advogado que com os honorários arruinaria a vida? Agradeceria muito um resposta, porque vivemos em um situação insuportável.
    Atenciosamente, Diego

    1. Ola Diego,
      Para deixar o imóvel você deve ir de acordo com o que está descrito no contrato de aluguel, caso tenha. Se não tiverem um contrato e a proprietaria não está cumprindo com o dever dela, voces tem o direito de deixar o imóvel. É importante que você registre todos esses fatos descritos – através de fotos, documentos – para que você possa provar que a proprietária não esta cumprindo com o dever dela.
      Espero ter ajudado!
      Um grande abraço e boa sorte.
      Rodrigo.

  4. Boa noite moro em uma quitinete q sexta sabado e domingo vura um cabare eles colocam som alto como grita joga deboche . Usa palavras de baixo calão. Fico louco os donos das quitinetes nao tem sefuranca pra morar tipo parede e instalacoes todos comprometidos paredes raxadas e instalacoes deficiente .

  5. Moro em uma casa alugada há 11 anos, durante 10 anos morando nunca teve água encanada, discarga, água na pia e nem no chuveiro, o vidro da porta tava quebrado, cerâmica em mal estado, lage vazando quando chove, no terraço não tem luz, tem os boquais mas não funcionam, casa mau pintada. Nunca atrasamos nenhum aluguel, sempre pagamos tudo na data combinada, a casa desde que moramos aqui é nós que pinta. O verdadeiro dono morreu e a casa ficou para os filhos dele, agora eles quer que nós saia da casa e nos deu apenas 1 mês pra sair, disse que era pra consertar a casa. Me diz oque fazer por favor.

    1. Olá Cleisiane,
      Primeiro você deve ver se existe algum contrato por escrito entre você e o locatário. Por mais que seja comum o locador dar 30 dias para que o inquilino deixe o imóvel, muitas vezes é possivel aumentar esse tempo. Quanto ao conserto da casa, os problemas que apontou devem ser resolvidos pelos locatários.
      Espero ter ajudado.
      Um abraço,

  6. Moro a 9anos em uma casa.que esta caindoos pedaços. Eu e minha filha de 4anos.me sinto segura aqui.pois tinha marido agora não mais. E não gostaria dw sairda casa.o dono não responde mais pela casa devido a idade. Pedi a filha que é a procuradora para arrumar o telhado disse que não tem condições. Posso fazer e descontar no aluguel? Sem avisar? Ela apenas me disse para procurar um lugar melhor. Nunca fez nada.só eu mesma sempre tirei do meu bolso. Existe alguma lei a meu favor? !

    1. Olá Ana,
      Nesses casos é sempre melhor que o dono do imóvel faça os reparos e sempre informar o que pretende fazer. Você pode até fazer os reparos, mas dependendo do dono do imóvel ele pode não aceitar as modificações e você tera que entrar na justiça para recuperar o que gastou, gerando muita dor de cabeça.
      Espero que tenha ajudado.
      Um abraço.

  7. Tenho. Inquilino eles reclamam que tem goteiras , que as tomadas estão em curto a imobiliária contrato os profissionais para arrumar …. quando chegam na casa ninguém atende o contato vence em abril do ano que vem eles são muito pirrasentos não aguento mais oq fazer???

    1. Olá Rosicler,
      Nesse caso é direito do inquilino continuar no imóvel até o fim do contrato. Você pode tentar um acordo para que deixem o imóvel, mas se não for a intenção deles terá de aguardar o fim do contrato.
      Espero que tenha ajudado.
      Um abraço!

  8. Aluguei uma casa a três meses,mas quando choveu entrou água pela lage TD,perdi vários móveis ,e agora o proprietário está cobrando multa por quebra de contrato pq entreguei a casa,tenho TD filmada a cada alagada e meus móveis que se estragaram ,o que posso fazer ,quais são os meus direitos.

    1. Olá Eliane,
      Primeiramente você deve ver o que está no contrato. Mas como o locador não está cumprindo com seus deveres, ele não pode te cobrar multa de quebra de contrato. Não deixe de procurar pelos seus direitos.
      Espero ter ajudado.
      Grande abraço,
      Rodrigo A.

  9. Bom dia aluguei casa sem contrato ela não deu calção tive pedir casa só que tinha pedido até aluguel vencer seria dia sete ,só que ela fico até dia 23 teria que pagar esses. Dias que ela ficou!

    1. Olá Elaine,
      Se vocês combinaram, mesmo não tendo contrato, a pessoa deve pagar o valor referente ao tempo que permaneceu no imóvel.
      Espero que tenha ajudado, um abraço!

  10. Aluguei uma casa , só que ela sempre teve problema de intupimento , resolve falar com o dono da casa ele disse que ele não tem nada haver que eu que tenho que resolver que não vai paga nada nem disconta o aluguel !

  11. Bom dia ! Eu fiz contrato de um ap ,so que o dono ainda não tinha feito a ligação de energia. Ja tem mais de 1 semana e ainda não vieram. Ja matriculei meus filhos na escola próxima e eles estão sem ir pra aula . Gostaria de saber se dentro de 2 semanas eu posso pedir dinheiro de volta por quebra de contrato,posso??? Me ajudem por favor

    1. Olá Carla,
      Conforme explico no texto, se o proprietário não está cumprindo com seus deveres – que é o caso – você pode sim recindir o contrato pedindo o reembolso.
      Espero que consiga resolver essa situação!
      Um abraço.

  12. Boa noite quanto tempo o inquilino tem para deixar o imóvel

    1. Olá Maria,
      Isso vai depender de como está no contrato de locação firmado entre você e o inquilino. Geralmente é dado o prazo de 30 dias, mas como falei, vai de acordo com o contrato.
      Espero ter ajudado.
      Um grande abraço!

  13. Entrei em uma casa a um mês e estava escutando o meu rádio no volume 12 e os inquilinos de cima ligou para os donos e eles me falaram que eu não poderia incomodar ninguém por que se não iam me pedir a chave e infelizmente eu não fiz contrato isso me constrangeu alguém me pedir a chave por causa de um rádio ligado queria saber que medida tomar meu direito de inquilino não existe

    1. Olá Amanda,
      Mesmo que você não tenha contrato firmado você tem sim seus direitos e deveres.
      Em relação ao barulho, talvez fosse interessante olhar esse post que preparei.
      Um grande abraço
      Rodrigo.

  14. Bom dia eu moro em um apartamento tem 2 anos e eu nao vou mas continuar no imovel eu tenho algum prazo pra deixa o imóvel sem pagar

    1. Olá Roberto,
      Você deve ver o que está em contrato quanto a multa para deixar o imóvel. Geralmente, quando o inquilino está a mais de um ano e avisa com até 30 dias não é cobrada multa. Vale conversar com o proprietário para entrarem em um acordo.
      Espero ter ajudado.
      Um grande abraço,
      Rodrigo.

  15. Aluguei uma casa ,com várias casas em um quintal porém moro em cima de uma ,a vizinha da casa de baixo ,a mesma liga som auto e muito barulho de portas etc em plena 6 da manhã ,porém reclamei para o dono da casa e o mesmo não quis saber de resolver , observação não tenho contrato feito ,o que posso fazer

    1. Olá André,
      Nesses casos o melhor a se fazer é tentar ter uma conversa franca com os moradores que estão fazendo barulho. Tentar explicar seu ponto, sempre de maneira cordial, pode ser o suficiente para que eles compreendam e não façam tanto barulho. Vale a pena dar uma olhada nesse texto que preparei sobre vizinhos barulhentos.
      Espero que tenha te ajudado.
      Um grande abraço!

  16. Meu aluguel vence todo dia 10 de cada mês,porém vou sair da casa até o dia 10 de dezembro eu tenho q pagar no dia 10 de novembro ou esse mês entra cm os 30 dias q tenho para desocupar a casa? Obs No contrato não fala sobre.

    1. Olá Luciana,
      Sim, deve pagar o último mês que vai utilizar o imóvel. A partir do momento que sair do imóvel é que não tem mais que pagá-lo.
      Espero que tenha ajudado.
      Um grande abraço,
      Rodrigo.

  17. Boa tarde!
    Aluguei uma casa em uma imobiliária antes de entrar na casa falei que iria pagar o aluguel todo dia 6 a imobiliária disse que eu teria que pagar o primeiro mês dia 3 o valor do aluguel é de 680 fui pagar o primeiro aluguel e eles me cobraram 808,00 cobrou uma conta de luz que não veio até a residência onde Aluguei a imobiliária disse que eles tiveram que pagar porque a conta de luz estava indo direto para imobiliária mas eles não me ligaram e nem me notificou e agora quer que eu pague essa conta me cobrou uma taxa também de alteração de pagamento do aluguel e a casa está precisando de reparos a imobiliária disse que iria fazer os reparos e até agora não fez todo o combinado eles não quiseram receber eu aceitei pagar o valor do aluguel a taxa de alteração e o iptu mas a energia não aceitei a imobiliária não quis receber o que devo fazer nesse caso ?
    Por favor alguém poderia me dizer o que fazer nesse caso?

    1. Olá Martimira,
      É importante que você tenha um contrato, se eles não estiverem cumprindo com o contrato você pode deixar o imóvel sem pagar multa. Se estiver sentindo que estão agindo de má fé, ou estão descumprindo o acordo firmado não deixe de procurar um advogado. As vezes basta entrar em contato com a imobiliaria e ter uma conversa franca que vocês podem chegar a um acordo.
      Espero que tenha te ajudado.
      Um grande abraço,
      Rodrigo.

  18. Olá eu fiquei desempregada e sem dinheiro para pagar o aluguel e contas de água e luz minha vizinha me emprestou a casa pra mim morar até conseguir um emprego só que neste tempo de estar a procura de emprego e mudança a dona da casa veio e arrombou a casa com algumas coisas lá dentro ainda e não quer deixar eu pegar eu disse pra ela que guando receber vou quitar toda minha dívida com ela só que ela não quer entender quer que eu paque agora só que agora não tenho o que tenho que fazer pra reaver minhas coisas de volta uma vizinha me aconselhou a fazer um boletim de ocorrência, mas não sei se é o certo

    1. Olá Fabiana,
      Nessa situação é melhor fazer um boletim de ocorrencia sim. Assim você pode comprovar que ela arrombou a casa que esta morando. Ficar em débito não da o direito do proprietario arrombar a casa e não permitir que pegue suas coisas.
      Espero ter te ajudado
      Um abraço e boa sorte!
      Rodrigo

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