síndico

A função de síndico é, sem dúvidas, essencial para o bom funcionamento do condomínio.

Para que a harmonia, tranquilidade e a qualidade de vida dos condôminos seja garantida, é necessário que o síndico de condomínio esteja capacidado para encarar todas as tarefas que lhe são exigidas.

Pensando nisso preparei esse post em que vou mostrar todos – isso mesmo, todos – os pontos que você deve estar atento para exercer esse cargo.

Serão vários os pontos a serem abordados, por isso os separei da seguinte maneira:

Se você foi eleito recentemente, se está com dúvidas a respeito do cargo ou até mesmo se já é um síndico com experiência ou um síndico profissional, espero que esse texto te ajude a te guiar ou tirar aquelas pequenas dúvidas. Vamos lá!

O que faz um síndico?

Mas afinal de contas, quais são as funções do síndico?

O síndico, que é o representante legal do condomínio, exerce basicamente a função de administrar o condomínio.

Ou seja, o síndico deve lidar com todos as questões – e problemas –  do condomínio; vazamentos, áreas de lazer, garagem, animais no condomínio, barulho e até em desentendimentos entre vizinhos.

Também cuida das questões financeiras, contas a pagar, inadimplência dos moradores, contratação de prestadoras de serviço.

Deveres do síndico

Para que você possa ter um desempenho adequado como síndico, é fundamental que saiba quais são todos os deveres e cumpra-os de acordo.

deveres do síndico

Para isso separei em tópicos todos os deveres do síndico:

  • Seguir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
  • Representar ativa e passivamente o condomínio;
  • Manter as contas do condomínio de acordo;
  • Combater a inadimplência;
  • Contratar prestadores de serviços;
  • Convocar as assembleias e as reuniões entre os moradores;
  • Zelar pela segurança e prevenir acidentes.

Garantir que está cumprindo com seu dever é, sem dúvidas, a melhor maneira de evitar problemas no futuro. Pensando nisso preparei um post em que falo somente dos deveres do síndico de uma forma mais aprofundada.

Vale a pena dar uma olhada em:

◊   Deveres do Síndico: Os 7 Principais Para uma Excelente Gestão

Direitos do síndico

Após entender quais são os deveres do síndico, é hora de saber quais são os seus direitos – mesmo que alguns condôminos achem que o síndico só tem deveres.

Primeiramente, o síndico não precisa tomar todas as decisões do condomínio sozinho. Os condôminos não só podem, como devem, propor soluções que busquem o melhor para o condomínio edilício.

Outros dos direitos básicos de um síndico são:

  • Não ser importunado em horários inconvenientes;
  • Ter direito a férias – nesse caso quem assume é o subsíndico, sendo o responsável oficial pelas funçoes do síndico;
  • Ter direito a remuneração;
  • Poder ser inquilino, locatário, morador e dono de apartamento, além de poder ser alguém que não more no condomínio;
  • Dar seu voto e participar das Assembleias como os demais condôminos;
  • Não ter, necessariamente, conhecimentos técnicos sobre todas as áreas do condomínio;
  • Não ser acusado injustamente pela não resolução de problemas no prédio.

Lembre-se que é na assembleia do seu condomínio que tanto os direitos quanto os deveres do síndico devem ser determinados.

Você como síndico cumpre um papel que contribui com a lei do condomínio, o regimento interno e a convenção de condomínio.

Nada mais justo que seus direitos sejam preservados!

O que um síndico pode fazer

Após ser eleito, muitas vezes o síndico quer logo fazer várias melhorias no condomínio, mas as vezes essas vontades podem passar dos limites do cargo.

Por isso é interessante saber o que um síndico pode fazer e o que o síndico não pode fazer.

Primeiramente, o que você pode fazer no exercício da função:

  • Fazer cumprir a convenção e no regulamento interno do condomínio, incluindo as multas aos moradores que estejam infringindo as regras;
  • Cobrar os devedores do condomínio, nos termos acordados pela convenção condominial – sempre de maneira amigável;
  • Sugerir melhorias nas regras da coletividade e de uso das áreas comuns, a serem votadas e aprovadas;
  • Dividir com a comunidade o número de unidades inadimplentes;
  • Contratar e demitir funcionários, além de acompanhar de perto o trabalho dos funcionários do condomínio;
  • Executar obras emergenciais, como um problema no encanamento;
  • Executar campanhas de conscientização junto aos condôminos e funcionários sobre os mais diversos temas;
  • Contratar uma administradora, conforme o artigo 1348 do Código Civil;
  • Acompanhar os serviços da manutenção de elevadores;
  • Pagar as contas do condomínio em dia e cumprir o que foi acordado na previsão orçamentária;
  • Cobrar que os serviços executados no condomínio sejam feitos de acordo com os contratos acordados entre os prestadores de serviço;
  • Compartilhar as tomadas de decisões com o corpo diretivo;
  • Ajudar moradores a tentarem se entender pelo diálogo, quando há conflitos entre esses.

Veja mais em:

Direitos do Síndico: Quais São os Principais e Como Garantir?

Assim como temos uma lista de ações que o síndico pode fazer, também temos uma para o que não cabe ao síndico.

O que um síndico não pode fazer

Por mais que você seja a maior autoridade e responda pelo condomínio, não quer dizer que possa fazer tudo que queira.

Dentro disso, separei alguns pontos que não cabem ao síndico:

  • Negligenciar regras de convivência e deixar de advertir e multar moradores que não as cumprem;
  • Deixar de prestar contas anualmente ou quando requisitado;
  • Contratar serviços que impactem no equilíbrio das contas do condomínio;
  • Não se comunicar bem com os moradores;
  • Reter documentos quando for deixar sua gestão;
  • Conceder descontos aos inadimplentes como parte do acordo;
  • Cobrar os devedores de forma extensiva e constranger os moradores;
  • Expor nome e número da unidade devedora em locais como quadro de avisos ou elevador;
  • Deixar vencer contratos, como de manutenção dos elevadores e de seguro do condomínio;
  • Tomar partido em conflitos envolvendo moradores;
  • Invadir a intimidade dos moradores;
  • Ser grosseiro no trato com os funcionários;
  • Permitir que moradores façam reformas sem ter um plano de obras;
  • Deixar de comunicar aos moradores quando o condomínio for acionado judicialmente;
  • Deixar de pagar compromissos do condomínio;
  • Usar o fundo de reserva para pagar as contas do dia-a-dia;

Salário do síndico no condomínio

Em relação a remuneração, ela deve ser estabelecida na convenção do condomínio. Caso não esteja na convenção, deve ser feita uma assembleia geral para tratar dessa questão.

As mais comuns são a isenção do pagamento das despesas do condomínio ou o recebimemento de uma remuneração.

Pode acontecer de não receber nenhum benefício, ou o síndico pode abdicar dos benefícios.

Mas o síndico ganha salário?

É importante entender que, por mais que o síndico receba determinada remuneração, sua função não gera um vínculo empregatício.

Assim, para o caso de síndicos profissionais, tem-se a pretação de serviço sem uma relação de emprego, tendo regularização por contrato entre o condomínio e o prestador de serviço.

Habilidades desejáveis de um bom síndico

Para ser síndico, não é necessária nenhuma habilidade específica, mas é interessante que se tenha alguns conhecimentos em certas áreas.

A principal característica para ser um bom síndico é ser organizado e ter liderança, pois é você quem vai representar os condôminos e a administração do condomínio.

É muito importante saber ouvir às demandas, saiber se comunicar, e ser bom em negociar.

A gestão do condomínio de um síndico destaca-se por:

  • Administração financeira;
  • Conhecimento na legislação e na Convenção do Condomínio;
  • Gerenciamento de funcionários;
  • Negociação com fornecedores e prestadores de serviço;
  • Elaborar folha de pagamento;
  • Valorização do patrimônio;
  • Pagamento de contas e encargos do condomínio.

Mais uma vez, essas habilidades não são obrigatórias, mas com elas será mais fácil o exercício do cargo.

Eleição 

A eleição do síndico será feita em uma Assembleia Geral Ordinária, podendo ter o mandato pelo período de até dois anos.

Junto com o síndico será eleito o subsíndico, assim como os conselheiros, que permanecerão no cargo pelo mesmo prazo do mandato do síndico.

Nos termos do artigo 1347 do Código Civil, o síndico pode ser reeleito, sendo certo que uma eventual limitação de reeleições deverá estar regrada na respectiva convenção de condomínio.

Se não houver nada sobre essa questão, o síndico poderá ser reeleito tantas vezes quantas assim decidir a assembleia geral.

Destituição do síndico

Em alguns condomínios o síndico não cumpre com seus deveres, falhando na gestão do condomínio.

Seja por falta de transparência, por não seguir as determinações da convenção do condomínio ou até mesmo por condutas inapropriadas.

Se após todas as explicações o síndico ou os membros do conselho não conseguirem defender sua gestão, abre-se o espaço para a renúncia do cargo.

Veja mais em:

◊   Destituição do Síndico: As 6 Principais Dúvidas Respondidas

Caso isso não aconteça, pode ser feita a destituição do síndico. Para isso, é necessário que uma assembléia seja convocada.

Mas o próprio síndico irá fazer essa convocação?

Não, essa convocação pode ser feita por um quarto dos condôminos.

Com a causa da destituição apresentada e fundamentada, será necessário os votos da maioria presente na reunião.

Conclusão

Bom, espero que você tenha compreendido melhor sobre a função de síndico. Definitivamente não é uma terafa fácil.

Caso tenha alguma dúvida, algum ponto que não tenha compreendido ou saiba de algo que eu não mencionei, comente aqui embaixo que terei o maior prazer em responder!

Comments (21)

  1. Boa tarde eu gostaria de saber, se o síndico pode contratar os seus serviços, tipo ele e eletricista, e tevemos um probleminha na energia do prédio, ele pode fazer o serviço tirar dinheiro do condomínio, sem avisa aos moradores e aos fiscais, e também contrata o serviço do seu filho, e pagar tirando do dinheiro do condomínio.

    1. Gostaria de saber se o síndico pode contratar os seus serviços e retirar do dinheiro do condomínio sem comunicar aos moradores e ao conselho fiscal.

      1. Olá Arlete,
        Essa é uma situação complicada, como o síndico está lidando com o dinheiro dos condôminos, é sempre importante que se tenha transparencia nos serviços contratados. Como há conflitos de interesse, o síndico deve sim comunicar aos condôminos.
        Espero que tenha ajudado!
        Um abraço,
        Rodrigo A.

  2. Tinhamos um administrador fora que recebia e pagava todas as contas, escolhidos pelos condominios
    Eu sendo síndica não tinha acesso ao dinheiro algum
    O administrador atrasou algumas contas e dispensamos ele, foi embora e não acertou com nós fundo de reserva e pequeno saldo caixa, total + ou – 4.000,00 que podemos fazer agora?
    Pode nos dar algumas dicas?
    Desde ja agradeço
    João

    1. Olá João,
      Nesses casos pode ser interessante a contratação de um serviço de auditoria fiscal para que se veja todas as contas do condomínio e se houve má fé do administrador.
      Espero ter ajudado.
      Um abraço!

  3. Moro em um condomínio. Formado por 54 casa onde tem alguns moradores. Que questionam .que o síndico. É. ilegal. Mais ele foi eleito pela maioria a taxa custa 40 reais , nas reuniões ele apresenta. O que gastou. e restou no caixa. O condomínio é de pequeno poste. E tem morador que existe que tem que ter Porteiro. Sendo que esse morador nunca participou de uma reunião nunca pagou nada, e ainda tem um Galinheiro.

  4. É correto um sindico ao receber alguma reclamação de condômino ao invés de tentar resolver, coloca no wats o número, telefone ou número da casa do denunciante gerando confronto com outros moradores?Um síndico teria que ser líder e evitar a exposição e o conflito entre os condôminos.Estou correto?

    1. Olá André,
      Exatamente, o síndico não pode expor os condôminos.
      Um abraço!

  5. ola, numa reunião de condominio uma advogada comentou que inconveniencias entre moradores o sindico pode ficar fora dos importunios, pois não esta na convenção sendo a mesma muito antiga, o foi sera feita um regimento interno pra poder aplicar multa. Isso procede? pra quem reclamar no caso de barulho escessivo dentro e fora do horario?

    1. Olá Carmen, essa questão de barulho em condomínio deve sim ser resolvida entre os condôminos. Escrevi um texto explicando mais a fundo sobre barulho no condomínio. Você pode ver clicando aqui.

  6. Bom dia! Temos um sindico em nosso condominio ,que ja está a 24 anos e não da espaço para njnguem entrar. Não presta contas. Ainda no ultimo relatório avisou que se as coisas continuarem do jeito que está, as pessoas devendo condominio,perderemos nossos imoveis,pois ficaremos sem agua e energia nos predios. Somos 24 condominos e 4 não estão pagando. O cobdominio é de veraneio e pagamos 240,00. Além disso ele coloca no relatorio o quadro de devedores sitando os apartamentos. E como eu fico,ja que pago antes do vencimento?

    1. Olá Marlene,
      Pelo que você está me dizendo, vocês podem destitui-lo caso seja de interesse, uma vez que ele não cumpre com uma das obrigações de síndico. Saiba também que ele não tem o direito de expor o nome dos devedores em quadro de avisos, e está sujeito indenização por danos morais.
      Quanto a perda do imóvel, isso não é possivel, já que você é dona do imóvel e paga o condomínio em dia. O que pode ser feito é tentar negociar a dívida com os inadimplentes para que se resolva. Da uma olhadinha no post que falo de inadimplencia.
      Espero que tenha te ajudado!
      Um abraço.

  7. Olá ! Tenho uma dúvida : O que fazer quando apenas 1 condômino não concorda com alguma obra a ser realizada nas dependências do condomínio, sendo que a mesma já foi aprovada pelos demais moradores ???

    1. Olá Ana Paula,
      Se a obra já foi aprovada, o condômino terá de seguir o que foi decidido. Você pode ver mais a respeito no post que preparei sobre obras em condomínio!
      Espero que tenha te ajudado!
      Um abraço!

      1. Muitíssimo obrigado pelo esclarecimento !!! Forte abraço !!

  8. Oi gostaria de saber se o síndico pode todo fim de semana viajar e deixar o condomínio por conta pois é nos fins de semana que mais acontece os problemas.
    E outra coisa ele pode mandar na parede do meu apartamento o que penduro ou deixo de pendurar pois a parede do prédio e minha desde já obrigada

    1. Olá Mara Silva,
      Cabe ao síndico resolver os problemas do condomínio, mas isso não quer dizer que ele não possa viajar nos finais de semana. O síndico deve ter garantido o direito de manter sua vida pessoal.
      Quanto a colocar objetos presos na parede, se você estiver falando de dentro do seu apartamento, ele não pode interferir. Se for nos corredores, ou na parte de fora do seu apartamento, pode ser considerado alteração de fachada, então pode ser proibido dependendo do caso.
      Espero que tenha te ajudado!
      Um grande abraço.

  9. Olá!
    Tenho uma dúvida!
    A sindica de meu condomínio é remunerada pelo valor de R $ 4600,00.
    Segundo o conselho esse valor não é considerado salário e sim ajuda de custo.
    Em assembléia, questionei os mesmos se ela cumpriria horário, uma vez que ganha para isso.
    A resposta que tive é que sindico não possui vínculo empregatício e por esse motivo ela faz o horário dela.
    Que não possui vínculo eu já sabia, porém, minha dúvida é:
    Ela não deveria cumprir uma carga horária?

    1. Olá Roberta,
      Realmente a síndica não possui um vínculo empregatício. A síndica não necessita estar presente no condomínio, com uma carga horária definida. Geralmente é decidido o dia ou os dias que ela estará presente no condomínio, assim os moradores vão saber quando podem encontrar a síndica e tirar dúvidas, fazer reclamações, sugestões.
      No material que fiz sobre síndicos profissionais abordo essa questão. Não deixe de conferir!
      Espero que tenha te ajudado.
      Um grande abraço,
      Rodrigo.

  10. Olá, tivemos uma reunião de condomínio e um morador apresentou a procuração de 3 outros moradores ausentes.
    Assim ele teve “3 votos” em cada discussão.
    Isso é permitido? Tem um limite de procurações que um morador pode receber de outros moradores?

    Agradeço a ajuda.

    1. Olá Paulo,

      A principio o morador pode sim votar para outros moradores caso tenha a procuração adequada.
      Algumas convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem apresentadas por um único condômino em assembleia, ou proíbem o síndico de portar procurações de outros condôminos. Convém verificar a convenção do seu condomínio.

      Espero que tenha te ajudado.
      Um abraço,
      Rodrigo Arbache

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