Multa de condomínio

Você sabia que, ao desrespeitar regras de convivência no condomínio, os moradores estão sujeitos a pagar multas de diferentes valores? Essa é só uma das formas utilizadas para que todos os condôminos respeitem as regras e façam do seu lar um lugar tranquilo para se viver.

Nesse texto você conhecerá um pouco mais sobre as multas de condomínio, como calcular a quantia que será paga e o que a lei brasileira diz sobre essa prática, separei da seguinte maneira:

Se tem interesse em algum desses temas então é só continuar a leitura!

O que é a multa de condomínio?

É normal que, de vez em quando, um ou outro habitante quebre as regras do estabelecimento onde mora. Nesses casos, uma simples conversa costuma resolver a situação.

Entretanto, existem aqueles que insistem em fazer barulho durante a madrugada ou que permitem que o seu animal de estimação estrague o jardim do prédio — é para esses casos que foram criadas as multas, como uma espécie de ressarcimento pelo dano que aquele morador causou para a comunidade.

Para que possam valer, elas precisam estar previstas no regimento interno do condomínio, de modo que não ocorram problemas de falta de comunicação e nem adversidades mais graves, por conta de um mal entendido.

Mesmo com a aplicação das multas, pode acontecer da mesma pessoa continuar com seus atos “ilegais”. Então, é necessário formar uma assembleia no prédio para decidir pelo aumento do valor da multa ou, até mesmo, pela expulsão do habitante em questão (caso o dono do condomínio permita e acione a ordem de despejo).

Como é calculada a quantia da multa de condomínio?

Não existe um valor fixo de multa: ele varia conforme o tipo de infração e o número de ocorrências que aquele inquilino já tem. Entretanto, para encontrar uma quantia mais exata, poderão ser feitos cálculos precisos para achar uma cifra.

A multa pode ser estipulada de acordo com a porcentagem da mensalidade utilizada para a manutenção do prédio. Por exemplo, caso o valor mensal a ser pago seja de 600 reais e a porcentagem de manutenção for de 240 reais mensais, ela ficará entre 100 ou 200 reais, a depender do tipo de infração cometida e do grau de reincidência.

A primeira multa geralmente tem um valor mais baixo, para que assim o valor possa crescer em caso de reincidência.

Outra forma de se encontrar o valor ideal para as infrações é por meio da realização de uma assembleia, na qual moradores e o síndico possam definir a quantia justa para cado ato (que pode ter como base tanto o valor mensal do condomínio quanto o salário-mínimo vigente no país).

Caso ele não pague o valor referente na data limite, a multa será acionada judicialmente pelo advogado do prédio, já que o morador em questão não está cumprindo com o que fora acordado previamente em contrato, além de estar perturbando a ordem e a paz de terceiros.

Caso fique decretado que o habitante deva pagar a multa em questão, é possível optar pelo parcelamento da dívida, para que seja mais cômodo para ambos os lados e, com isso, evite mais transtornos.

O que diz a legislação?

No nosso Código Civil, Art. 1.336, há um capítulo especificamente para a manutenção dos prédios. Nele, prevê-se que, ao realizar infrações, o condômino estará sujeito ao pagamento de multas previamente acordadas em contrato ou assembleia.

Além disso, a quantia a ser paga não poderá ultrapassar 5 vezes o valor da mensalidade do condomínio, independente do tipo de infração realizada pelo morador.

Caso a multa não seja paga, pelo menos 2/3 dos outros condôminos devem se reunir em assembleia para decidirem como será feita a nova cobrança. Se, mesmo assim, a situação não for resolvida, 3/4 dos habitantes decidirão pelo aumento do valor total em até 5 vezes o valor da taxa definida para as despesas do local.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

  • 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Esse valor ainda variará conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente do dano causado ao condômino ou aos moradores. Caso a situação se agrave, a quantia a ser paga poderá chegar a 10 vezes o valor delimitado para as despesas condominiais.

Quais são as etapas para a aplicação da multa?

O primeiro passo para a aplicação de uma multa é a realização de uma conversa amigável, já que é possível que o habitante tenha um motivo específico para realizar aquela infração. Explique como funciona o regimento do local e, caso a situação volte a ocorrer, ele receberá uma advertência ou será obrigado a pagar uma multa pela violação.

Caso o morador volte a fazer outro tipo de infração (ou repita a primeira), consulte o manual do condomínio para conferir se deverá ser aplicada uma multa ou uma advertência. É importante que o síndico mostre rigidez no cumprimento das regras em ambas as situações, ou o inquilino entenderá que tem “carta branca” para continuar infringindo as normas.

Se ainda não tiver nada decido formalmente sobre o que fazer, a situação deverá ser levada para a assembleia, tendo o resultado servindo de base para novas infrações e de lembrete para o restante dos habitantes.

É comum que a escolha das punições também seja feita conforme o tipo de infração: situações mais graves ou que não cabem uma advertência (como uma mudança repentina ou dano patrimonial) podem ter a multa cobrada já na primeira incidência.

Situações mais recorrentes (como barulho fora de hora ou passeios com animais em locais proibidos) terão uma punição mais proporcional, começando com advertências e, só então, partindo para as multas com pagamento em dinheiro.

Ratifique a multa em assembleia

Muitas vezes o morador que foi multado não aceita a multa estipulada e recorre até onde consegue, tendo até que ser resolvido judicialmente.

Ao levar para assembleia e a maioria dos condôminos for a favor da multa ao condômino, o síndico garante maior força na aplicação da multa e que está agindo da maneira correta.

Caso o síndico não consiga cobrar a multa extra judicialmente, ao ir para o judiciário fica mais fácil para o condomínio ter ganho de causa se apresentar que a multa foi aprovada por maioria em uma assembleia e que não foi um ato isolado do síndico.

Lembre-se que você não pode expor o infrator, portanto o ideal é apenas mencionar a unidade, dar o direito de defesa ao morador, dar o direito a palavra aos outros moradores e votarem.

O condômino infrator pode recorrer da multa de condomínio?

É importante lembrar que o condômino pode recorrer da decisão de multa, no qual ele pedirá pelo seu anulamento, caso pense que foi injustiçado de alguma forma. Essa situação pode acontecer independentemente de estar ou não em contrato, além de ser necessária a convocação de uma assembleia para analisar o pedido.

É direito do morador que foi multado recorrer, já que o direito a defesa é constiucional. Se a convenção do condomínio não estabelecer que há um prazo para recorrer em caso de multa, na infração deve ser informado qual será o prazo estipulado para defesa e para quem deve ser enviada – síndico ou conselho.

É importante que o síndico veja como está previsto na convenção ou no regulamento interno do condomínio para seguir de acordo. Se não estiver definido qual o prazo, é interessante convocar uma assembleia para fazer a alteração.

Como recorrer de uma multa de condomínio?

Primeiramente, é interessante que o condômino que se sente lesado busque uma orientação de um advogado para saber quais medidas podem ser tomadas.

Se estiver previsto no convenção ou no regimento interno do condomínio, a apresentação do recursso deve ser feita em assembleia. Se não for possível uma solução extra judicial, o morador deve buscar o poder judiciário.

Você deve saber que, para que a multa possa ser aplicada, é necessária a comprovação da infração. Portanto, apenas uma denúncia de um morador não é o suficiente para aplicação de multa.

Se o caso for para justiça, pode ser necessário o pagamento da multa inicialmente, para evitar que o morador fique inadimplente. Caso ganhe na justiça, o valor é reembolsado.

Conclusão

Assim, sabendo o que é a multa de condomínio, como calculá-la e como aplicá-las nos moradores infratores, você poderá fazer uma manutenção mais firme do bem-estar de todos, promovendo um lugar calmo e seguro para que possam conviver em harmonia.

Um ponto que o síndico deve sempre estar atento é em relação para aplicar as multas em condomínio é em relação as normas de condomínio, por isso preparei um post explicando tudo que você deve saber a respeito. Veja em:

◊   Normas de condomínio: saiba quais são as Principais regras de convivência

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