manutenção predial

Como fazer a manutenção predial do seu condomínio?

Entre as responsabilidades do síndico está a manutenção predial, que demanda uma enorme importância. É esse trabalho que garante que tudo relacionado à infraestrutura funcione bem, oferecendo segurança e conforto ao condomínio.

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Algumas tarefas básicas precisam ser executadas para que a manutenção seja de efetiva qualidade. É preciso ter uma rotina de intervenções, checando regularmente o que precisa de reparos, trocas ou ajustes. Separei pelos seguintes tópicos:

Neste post, você vai entender melhor o que é a manutenção predial, além de conferir as melhores dicas de como executá-la da maneira certa. Confira!

Entenda o que é e como funciona a manutenção predial

O síndico precisa lidar com questões importantes, como a preservação do patrimônio do condomínio e a segurança do local. Esses dois fatores dependem diretamente da manutenção predial.

Ela nada mais é do que uma prática regular composta por vistorias, adequações, reparos e consertos, sempre conservando a infraestrutura do condomínio. O síndico deve se preocupar com a fachada, com a conservação da estrutura, com a renovação dos ambientes e com o funcionamento de equipamentos cruciais, como os elevadores.

Há, também, sistemas eletrônicos e outros recursos que requerem práticas de manutenção frequentes. O ideal é ter uma rotina de checagem, pois assim é possível prever problemas ou simplesmente manter o funcionamento adequado.

Para alguns síndicos, no entanto, não é tão simples saber por onde começar a manutenção predial. É preciso definir alguns procedimentos e práticas comuns. Dessa forma, nada será negligenciado nesse trabalho de fiscalização.

É importante contar sempre com a ajuda de zeladores ou do próprio vice-síndico. Mais de uma pessoa atenta melhora a observação acerca do que precisa de intervenções. Essas pessoas também podem fiscalizar a atuação de profissionais contratados para atuar nesses reparos.

Dicas para implementar uma rotina de manutenção

A manutenção predial é um trabalho constante e amplo que deve abranger diversas seções da infraestrutura e dos recursos do condomínio. É preciso direcionar o suporte a todos esses pontos, estabelecendo práticas e costumes que favoreçam a preservação da construção e dos sistemas do condomínio.

A seguir, veja algumas dicas práticas de como executar esse plano de manutenção regularmente, cuidando de todas as principais questões:

Faça vistorias periódicas

A manutenção predial só é eficiente quando ela faz parte de uma rotina. É fundamental estabelecer os períodos em que as vistorias serão feitas. Assim, qualquer inconformidade é detectada antecipadamente.

Essa vistoria deve ser direcionada à estrutura da construção, aos equipamentos utilizados, como os extintores de incêndio, e aos recursos eletrônicos, como portaria, câmeras e elevadores.

É necessário, inclusive, emitir laudos de inspeção. Eles são realizados por profissionais especializados e devem respeitar a legislação de cada estado. É fundamental manter a regularidade desse quesito.

Desenvolva um checklist

Como são muitas as obrigações, o ideal é desenvolver um checklist para que nada de importante seja esquecido na manutenção. Há preocupações de diversos tipos, desde os eletrônicos até os pontos relacionados à estrutura física do prédio.

Relacionar tudo ajuda a direcionar a vistoria. Sua lista especificar a periodicidade de revisão de itens como:

Conheça as normas de acessibilidade

Por lei, os condomínios devem proporcionar recursos de acessibilidade aos moradores. É preciso pensar em melhorias e adaptações que facilitam o deslocamento de moradores portadores de qualquer limitação física.

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) tem especificações bem definidas quanto a essas intervenções. Todas estão dispostas na NBR 15575, de 2013. Se o seu prédio foi construído após essa data, ele já seguiu essas determinações.

Entretanto, prédios antigos precisam se adaptar. Por isso, é sempre importante verificar se todas as obrigações dispostas em lei estão sendo cumpridas. Entre as principais, é importante se atentar a detalhes como:

  • pisos táteis;
  • corrimãos;
  • vagas para deficientes;
  • rampas de acesso;
  • teclas em braile nos elevadores;
  • iluminação adequada;
  • tapetes sem pontos soltos.

Mantenha tudo documentado

A inspeção predial, as manutenções e todos os serviços realizados no condomínio geram documentos e atestados. Todos eles são de extrema importância, já que constatam um trabalho ativo e preventivo na estrutura dos prédios.

O registro desses serviços garante a regularidade das instalações perante a lei. As vistorias são obrigatórias, então é indispensável ter a comprovação de que elas são feitas. O síndico deve prezar pelo arquivamento e pela organização de toda essa documentação, pois pode ser necessário consultá-la futuramente.

Em relação à manutenção dos elevadores do seu edifício, é extremamente importante que a empresa mantenha tudo registrado no livro de ocorrência dos elevadores, se você quiser entender mais do porque mantê-lo atualizado, veja esse post que preparei:

◊   Livro de ocorrência dos elevadores: você sabe qual a sua importância?

Atenda às legislações da sua região

Diferentes estados têm diferentes leis para a conservação dos condomínios. Algumas tratam somente de questões de segurança, relacionadas às estruturas, aos sistemas de incêndio e a outros pontos desse tipo. Já em alguns lugares, como em São Paulo, há leis voltadas à preservação e à limpeza das fachadas.

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O ideal é que você se informe sobre como essas regulamentações funcionam na sua região. Entenda quais documentos são exigidos e qual a regularidade requerida de vistorias e outros cuidados acerca da manutenção do seu prédio. Lembre-se de que estar dentro da lei evita problemas mais graves, como multas ou até mesmo a interdição dos prédios.

Conte com profissionais especializados

Realizar a manutenção predial é um trabalho que deve ser feito por profissionais preparados. Só eles são capazes de identificar problemas mais complexos, propondo as melhores soluções para manter tudo em ordem nos condomínios.

Naturalmente, é possível fazer verificações mais superficiais no dia a dia. Essa é uma tarefa de síndicos, podendo também ser transferida aos zeladores. Problemas de funcionamento de sistemas eletrônicos e elevadores, por exemplo, podem ser identificados por qualquer um.

No mais, é importante contar com empresas fornecedoras que realizam manutenções preventivas e consertos. Isso traz a segurança de que nada no prédio estará em inconformidade por mais tempo do que deveria.

Tipos de manutenção predial

Entre os diferentes tipos de manutenção, existem três que possuem maior destaque: a manutenção preventiva, a manutenção corretiva e a manutenção preditiva.

Manutenção predial preventiva

Esse tipo de manutenção é muito conhecido e amplamente utilizado. A manutenção preventiva tem como objetivo evitar quebras e o aparecimento de falhas em máquinas e componentes.

Além disso, uma boa manutenção preventiva tem como vantagem:

  • aumento da vida útil do equipamento;
  • redução dos custos da manutenção.
  • redução do envelhecimento e degradação dos equipamentos;
  • diminuição das paradas e da manutenção corretiva;
  • redução dos riscos e acidentes;

No condomínio, um exemplo seria a manutenção realizada nos elevadores, em que o técnico, mensalmente, realiza determinados serviços, visando o bom funcionamento da máquina.

Se você quiser entender um pouco mais sobre a manutenção preventiva nos elevadores, não deixe de conferir o post que preparei sobre o assunto:

◊   Manutenção Preventiva dos Elevadores: Saiba agora por que exigi-la

Manutenção predial corretiva

Como o seu nome já diz, serve para corrigir os desgastes ou falhas nos equipamentos. Prevê, por exemplo, a substituição de peças do elevador ou aplicação de uma série de procedimentos que visam corrigir, restaurar e recuperar tudo que tenha sofrido alteração em seu funcionamento.

A Manutenção Corretiva não apresenta vantagens, pois tem como única função corrigir falhas e retornar os equipamentos ao seu pleno funcionamento.

São dois os tipos de manutenção corretiva:

A planejada, onde o técnico percebe que determinada peça já não apresenta a performance espera e agenda uma substituição ou reparo.

E a não planejada, que não há um tempo para agendamento e preparação do serviço. A manutenção corretiva não planejada, geralmente tem um valor mais alto e traz mais dores de cabeça para o síndico.

Portanto, se a manutenção preventiva não for bem realizada, o gasto com a manutenção corretiva irá aumentar.

Pensando nisso preparei um texto onde mostro quais os pontos o síndico deve ficar atento na manutenção de elevadores, vale a pena dar uma olhada em:

◊   Como avaliar se a manutenção de elevadores foi feita corretamente?

Manutenção predial preditiva

A manutenção preditiva é um acompanhamento periódico, que se baseia na análise de dados coletados por meio de monitoramentos programados.

Esse tipo de manutenção é interessante pois é menos trabalhoso do que a manutenção preventiva, por se basear no estado real dos equipamentos e instalações e da necessária determinação de quando a manutenção deve ser realizada para minimizar os custos.

Em outras palavras, a manutenção preditiva proporciona o monitoramento do aparelho em questão. Esse tipo de manutenção carece de alguns investimentos – sensores, softwares e computadores, por exemplo. Sendo assim, somente com uso da tecnologia pode-se monitorar os parâmetros das máquinas, pois a manutenção preditiva é feita de forma remota.

Qual a diferença entre manutenção predial e reforma?

Segundo a definição da Norma Brasileira, reforma é a alteração nas condições da edificação existente com mudança de função ou não. Visa melhorar, recuperar ou ampliar as condições de segurança ou de habitação. Já a manutenção é o conjunto de atividades no decorrer da vida útil do edifício, tendo como função conservar e preservar as características originais do edifício. Além de prevenir a perda de desempenho devido à desgastes de sistemas ou peças.

Isso significa que a reforma é quando há modificação na forma e manutenção são os serviços que mantém a vida útil do local.

Conclusão

A manutenção predial é fundamental! Como síndico, mantenha uma rotina de verificação organizada, seguindo as práticas que você viu neste post. A segurança e o bom funcionamento das instalações e das estruturas favorecem a todos, inclusive a você.

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1 comentário em “Como fazer a manutenção predial do seu condomínio?”

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